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제목 일반국도에 접한 토지물건의 함정 조회수 106118

부동산 토지의 가치를 판단할 때 도로가 주는 영향은 매우 크다.

요즘에는 도로에 대한 사람들이 관심도 높아지고 있고, 통행권과 소유권의 충돌이 과거에는 통행권에 손을 들어줬던 대법원 판례들이 최근들어 소유권에 의한 통행제한이나, 지료청구권에 손을 들어주는 경우가 간간히 나오고 있다. 그런데 도로에 대한 관심만 있지 실제로 공법을 공부하고 분석하는 사람은 보기가 어려웠다.

단순하게 모양이 좋고, 방향이 좋으면서 도로만 접하고 있으면 무조건 좋은 토지라고 착각하는 경우가 많다.

   

그렇다면 일반국도나 지방도에 접한 도로 중에 특히 교차로 주변 토지라면 토지가격이 낮을 이유도 없고, 대부분 반듯한 모양인 경우가 많아 사람들은 활용가치가 높은 좋은 땅이라고 착각하는 경우가 많다.

  

그런 경매물건들이 경매에 나오면 실제로 낙찰가율도 높고 인기가 높은 편이다.

하지만 도로의 영향권길이, 설치제한거리, 제한거리, 곡선반경 등의 여러 가지 제한사항을 알게 되면 상황은 완전히 역전이 된다.

  

일반국도나 지방도에 접한 토지에 특정 시설물을 설치할 계획이라면, 변속차로길이(감속차선, 가속차선, 테이퍼 구간의 거리)를 계산해야한다.

그 거리를 감안하지 않고 토지를 매입하게 되었을때 만약 감속차선이나, 가속차선 중 어느 한쪽의 거리가 나오지 않는 곳이라면 멀쩡한 토지를 매입해놓고도 원하는 용도로 사용할 수도 없다.

변속차로길이는 제한속도와 도로의 차선에 따라 조금씩 다르다. 설계속도 80km/h 이상또는 4차로 이상인 곳에서는 감속부분 20~45미터, 가속부분 40~90미터, 감속과 가속의 각각 테이퍼 길이는 대략 10~30미터이다. 그렇다면 변속차로의 총 길이는 감속 30~60미터, 가속60~120 미터가 된다. 거의 100미터에 달하는 변속차로 길이의 확보가 되지 않으면 원하는 목적으로 사용할 수 없는 토지가 될 수도 있다.

뿐만 아니라 도로가 곡선일 경우 곡선의 반경에 따라 도로에서 적게는 7미터 많게는 9미터의 구간에는 건축을 비롯한 원하는 시설물을 설치할 수 없다.

특히 일반 사람들이 가장 함정에 빠지기 쉬운 지역이 교차로 구간이다.

교차로의 경우 설치제한거리, 영향권길이라고 하여 차량통행에 방해가 될 수 있는 구간을 정하여 토지에 행위제한을 하고 있다. 2차로 또는 6미터 이상의 도로에 연결되는 도로는 도시지역일 경우 설계속도 70km/h 기준으로 영향권 길이가 무려 60미터나 된다. 비도시지역은 90미터나 된다.

설치제한 거리는 2차로 45미터, 4차로 이상은 60미터나 된다. 그렇다면 총 행위제한 적용거리는 100미터 이상이 된다는 결론이다.

뿐만 아니라 도로의 기울기, 터널, 지하차도, 도로 주변의 주민편의시설 등은 도로에 접한 토지사용에 여러가지 제한을 두고 있다.

  

도로와 관련된 법이 굉장이 다양하고, 공법적인 분석이 어려운 부분이 있어서 일반 사람들은 이런 내용에 대해 무지한 경우가 대부분이다.

  

특히 경매물건의 경우 경매사이트에 나와있는 현장 사진만 보고 판단하고 입찰에 참여하는 경우를 필자는 많이 보았다.

단순히 농작물 경작을 위한 목적이 아닌 어떤 형태로든 새로운 개발을 목적으로 한다면 도로와 관련된 여러가지 공법들을 빠짐없이 검토한 뒤 입찰을 해야 한다.

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